未成年人名下不动产抵押登记审核要点

（来源：中国不动产官微）

监护人将未成年人名下不动产办理抵押登记，是不动产登记中经常遇到的业务，本文围绕不动产登记机构办理该业务需要注意的问题作出分析。

法律关于抵押未成年人不动产的规定及其理解

按照我国《中华人民共和国民法典》第19条的规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”就不动产抵押担保而言，其不属于与未成年人年龄、智力相适应的民事法律行为，因此，未成年人不得独立实施抵押担保行为，其在办理抵押登记中，需要监护人代理签字。同时，无论将未成年人名下不动产作为自身债务设定担保，还是为他人债务提供担保，对未成年人而言，都不属于纯获利益的行为。因此，在解释上，未成年人原则上不具有担保资格。未成年人的监护人同意抵押或是追认的，该抵押担保行为对于未成年人而言都是无效的。抵押行为属于法律上的处分行为，将未成年人名下的不动产设定抵押，涉及处分未成年人名下的不动产。按照我国法律规定，监护人处分未成年人名下不动产的，应当为了未成年人的利益，否则不得处分。《中华人民共和国民法典》第35条第1款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”《不动产登记暂行条例实施细则》第11条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”《不动产登记规程》（以下简称《规程》）4.8.2.1规定：“处分被监护人不动产申请登记的，应由全部监护人共同申请，还应出具监护人为被监护人利益而处分不动产的书面保证”。根据上述规定，监护人将未成年人名下的不动产设定抵押的，必须是为了被监护人的利益，同时，《规程》进一步明确需要全部监护人共同申请。《中华人民共和国民法典》第27条第1款规定：“父母是未成年子女的监护人。”因此，父母离婚后，处分未成年人名下不动产，也需要父母双方到场。

如何认定抵押是为被监护人利益以及登记机构的审查职责

对于当事人提交的需要办理不动产抵押原因的文件，不动产登记机构仅承担形式审查职责。比如，未成年人生病、入学需要资金而将其名下不动产设定抵押，当然可以认定是为了未成年人利益，登记机构不需要进一步核实未成年人生病、入学的证明材料，仅需要监护人出具为了被监护人利益的书面承诺即可。该书面承诺也不需要公证，按照《规程》附录F《监护人承诺书》的格式要求，写明“监护人现承诺，对被监护人不动产权（不动产坐落：____ ）所进行的处分（处分的类型：____ ）是为被监护人的利益且自愿承担由此产生的一切法律责任”即可。在实践中，监护人可能是打着为了未成年人利益的幌子，实则为了监护人自己的利益办理抵押登记，如果事后经法院认定不是为了未成年人利益办理抵押登记的，该抵押行为也会被宣布无效，但这与不动产登记机构无关，登记机构也不用承担责任。针对未成年人购房的，即父母为其未成年子女购买房屋，用未成年人所购买的该房屋办理抵押担保的，当然也是为了未成年人的居住利益，可以办理抵押登记。笔者认为，将未成年人名下的不动产为其自身或父母以外的第三人的债务提供担保的，可以认定不是为了被监护人利益，不应办理抵押登记。比如，2015年浙江某民事判决中，法院认为，登记在未成年人名下的房产作为借款人A公司向建设银行贷款的抵押物，纯粹只是在未成年人的财产上设置了义务，违反了法律的禁止性规定，应属无效。目前，在不动产登记实践中，争议最大的问题是监护人出于自己的企业融资需求，将未成年人名下的不动产用于办理抵押。那么，此种情况是否是为了未成年人利益？不动产登记机构可否办理？由于法律只是表明“为被监护人利益”即可设定抵押，但这里的利益是直接利益还是间接利益并不明确。监护人往往认为，企业融资借款是为了企业经营需要，企业经营发展好了，直接有利于监护人自己，间接有利于未成年人，因此也可以理解成是“为被监护人利益”。但是，笔者认为，如果间接利益也属于未成年人利益，则《中华人民共和国民法典》第35条第1款的规定将形同虚设。关于此问题，各地登记机构理解不一，司法实践中也有争议。多数法院认为，未成年人利益包含其本人直接利益以及和其父母有关的家庭利益，因此，如果企业经营与家庭利益直接相关，则允许监护人用未成年人名下的不动产为监护人经营的企业设定抵押。比如，在2024年上海某民事判决中，法院认为，家庭关系亲密不可分割，未成年人依靠父母提供经济支持，未成年人利益与家庭利益具有正相关的关系，除了直接使未成年人个人获益的抵押行为外，为未成年人家庭利益所作抵押亦应属于“为维护未成年子女利益”的范畴；公司经营收入属于家庭收入，公司经营发展符合家庭利益诉求，因此，父母为其名下公司经营用未成年人名下不动产所作抵押通常属于“为维护未成年子女利益”的范畴。在2024年四川某民事判决中，法院也持上述观点。

抵押未成年人不动产的,需全部监护人共同申请并承诺是为被监护人利益

笔者认为，抵押未成年人名下的不动产的，需要全部监护人共同申请，监护人必须承诺抵押行为是为了被监护人的利益，对于抵押行为是否是为了未成年人的利益，登记机构仅承担形式审查职责；将未成年人名下的不动产为其自身或者是父母之外的第三人债务提供担保的，不属于为了被监护人的利益范畴，不应办理抵押。但是，监护人因其自身企业经营用未成年人名下不动产抵押的，可以理解为家庭利益，并间接使未成年人受益，也可办理抵押登记。